다주택자의 취득세는 “몇 채를 소유하고 있는가?”에 따라 달라집니다.
그런데 이때 단순한 주택만 포함되는 것이 아니라 분양권, 조합원입주권, 오피스텔도 주택 수에 포함되는 경우가 많기 때문에 주의가 필요합니다.
주택 수에 포함되는 항목
2020년 8월 12일부터는 다음 항목들도 주택 수에 포함되므로 다주택 중과세율에 영향을 미칩니다.
1. 조합원입주권
- 재개발·재건축 사업에서 관리처분계획 인가를 받은 이후 기존 주택이 멸실되면 입주권 자체가 주택으로 간주되어 산정 대상이 됩니다.
2. 주택분양권
- 분양계약서 체결 시점이 취득일로 간주되며, 분양권도 1채의 주택으로 계산됩니다.
3. 오피스텔
- 주택용으로 사용되는 오피스텔로서 재산세가 주택분으로 부과된 경우, 주택 수에 포함됩니다.
특히 2020.8.12. 이후 취득한 오피스텔부터 적용되며, 그 이전 취득은 제외됩니다.
주택 수에서 제외되는 항목
중과세에서 벗어나기 위한 절세 전략으로 주택 수 제외 항목을 파악해 두는 것도 중요합니다.
1. 시가표준액 1억 원 이하 주택·오피스텔
- 단, 정비구역이나 사업시행구역 내는 예외로 포함됨
2. 부속토지만 보유한 경우
- 시가표준액 1억 원 이하의 부속토지만 보유한 경우는 주택 수에서 제외됨
3. 상속 주택
- 상속 개시일로부터 5년간 주택 수에서 제외
- 지분 상속도 일정 조건에 따라 제외 가능
4. 공공임대 목적 및 문화재 주택
- 민간임대주택, 가정어린이집, 지정·등록문화재 주택 등은 제외 가능
5. 혼인 전 주택
- 혼인 이전 각자 소유한 주택 중 하나는 주택 수에서 제외
6. 신축 목적 보유 주택
- 주거용 건물 건설업자가 직접 신축하고 미분양 상태로 보유한 경우는 주택 수에 포함되지 않음
실무 예시로 보는 주택 수 계산
| 항목 | 주택 수 포함 여부 | 비고 |
| 오피스텔(2021년 취득, 주거용) | 포함 | 주택분 재산세 납부 시 |
| 주택분양권(2023년 계약) | 포함 | 분양권도 1주택 간주 |
| 상속받은 주택(2021년 상속) | 제외 | 2026년까지는 제외 대상 |
| 시가표준액 9천만원의 단독주택 | 제외 | 정비구역 아닐 경우 |
| 입주권(재개발 사업, 멸실 완료) | 포함 | 관리처분 인가 후 취득 |
헷갈리기 쉬운 포인트 Q&A
Q. 오피스텔은 무조건 주택 수에 포함되나요?
A. 아닙니다. 주거용으로 사용되며 주택분 재산세가 과세되는 경우만 포함됩니다.
Q. 분양권은 실제 입주 전에도 주택 수로 계산되나요?
A. 네. 분양계약서를 작성한 시점이 취득일로 간주되어 즉시 주택 수에 포함됩니다.
Q. 주택을 상속받으면 무조건 중과세 대상이 되나요?
A. 5년간은 제외됩니다. 하지만 상속된 주택이 멸실되고 새로 지은 경우는 포함될 수 있습니다.
요약 및 절세 전략
- 분양권, 입주권, 오피스텔은 일반 주택처럼 주택 수에 포함되므로 신중한 취득 전략이 필요
- 시가표준액 1억원 이하, 상속주택, 임대주택, 건설업 신축주택 등은 적극 활용하여 주택 수 줄이기
- 주택 수 계산 시점, 취득 순서, 공유 여부까지도 전략적으로 접근해야 세금 부담을 줄일 수 있음
이번 포스팅에서는 분양권·입주권·오피스텔 등 주택 수 산정 기준을 정리해보았습니다.
제도에 대한 잘못된 이해로 인해, 다주택자 중과세로 불이익을 보시는 일이 없으셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
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