종합부동산세 공시가격, 공제금액, 과세표준 계산법 총정리
이번 포스팅에서는 종합부동산세(종부세)의 계산방법과 과세표준 산정 방식에 대해 알아보겠습니다.
종합부동산세는 고액 부동산 보유자에게 부과되는 보유세로, 일반 재산세와는 별도로 납부해야 하는 세금입니다.
특히, 공시가격 상승과 세율 인상, 공정시장가액비율 조정 등의 변수에 따라 납부세액이 크게 달라질 수 있어 세부 계산 구조를 이해하는 것이 매우 중요합니다.
종합부동산세 계산방법의 기본 구조
종부세는 다음의 단계로 계산됩니다.
① 공시가격 합산
② 공제금액 차감
③ 공정시장가액비율 적용
④ 세율 적용 후 종부세 산출
공시가격 합산 기준
주택 공시가격은 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따라 매년 발표되는 금액으로, 개별주택가격 또는 공동주택가격을 말합니다.
종부세에서는 이 공시가격을 납세자별로 합산하여 적용합니다.
- 공시가격이 없는 경우 : 해당 지자체장이 산정한 가액을 기준으로 합니다.
- 재산세 감면 적용 주택 : 감면율을 반영한 후의 금액을 기준으로 계산
예시) 공시가격 5억 원, 감면율 30% 적용 시
→ 종부세 계산 시 공시가격 = 5억 × (1 - 0.3) = 3.5억 원
기본공제 금액
공시가격 합계에서 공제금액을 차감하게 되며, 이는 납세자의 유형에 따라 다릅니다.
- 1세대 1주택자 : 12억 원
- 개인·공익법인 등 : 9억 원
- 일반 법인 : 0원
단, 2021년 이후 법인 또는 유사 단체는 일부 예외를 제외하고 공제금액을 적용받지 못합니다.
공정시장가액비율 적용
공정시장가액비율은 공시가격을 과세표준으로 환산하기 위한 법정 비율로, 과세 형평성을 조정하는 기능을 합니다.
- 2018년까지 : 80%
- 2019~2021년 : 매년 5%p 인상
- 2022년 이후 : 60% 적용
과세표준 = (공시가격 합계 - 공제금액) × 60%
종합부동산세 과세표준 예시
예를 들어, 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원의 주택을 보유한 경우,
① 공시가격 합계 = 15억 원
② 공제금액 = 12억 원 (1세대1주택자 기준)
③ 차감 후 금액 = 3억 원
④ 과세표준 = 3억 원 × 60% = 1.8억 원
이렇게 산출된 과세표준에 종부세율을 적용하면 최종 종합부동산세가 산출됩니다.
세율은 보유주택 수, 합산 금액, 보유 기간 등에 따라 달라지므로 종부세율표 확인이 필요합니다.
종합부동산세는 계산구조만 잘 이해해도 수백만 원의 절세 전략을 세울 수 있는 세금입니다.
특히, 공시가격, 공제금액, 공정시장가액비율의 변화가 세부담에 직접적인 영향을 미치기 때문에 매년 세법 개정 내용과 기준일(6월 1일)을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다.
감사합니다.
