다주택자 취득세 중과세율과 중과 제외 주택 정리

다주택자가 새로운 주택을 취득할 경우, 일반적인 세율보다 높은 ‘중과세율’이 적용됩니다. 특히 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득할 경우, 최대 12%까지의 높은 취득세가 부과되기 때문에 부동산 거래 시, 이에 대한 정확한 이해가 필요합니다.
 

기본 중과세율 요약

• 1세대 2주택(조정대상지역 취득): 8%
• 1세대 3주택(비조정대상지역 취득): 8%
• 1세대 3주택 이상(조정대상지역 취득) 또는 4주택 이상(비조정대상지역 취득): 12%

하지만 일부 주택은 ‘중과세 제외 주택’으로 분류되어 표준세율(1~3%)이 적용되며, 주택 수 산정에서도 제외됩니다.
 

중과세 제외 주택 유형 정리

 

1. 시가표준액 1억원 이하 주택

• 단, 정비구역 또는 사업시행구역 내 주택은 제외됩니다.

2. 주택건설 목적으로 멸실을 전제로 한 취득

• 정당한 사유 없이 일정기간 내에 멸실/신축하지 않으면 제외 불가.
• 구체적인 기간은 주택건설 주체에 따라 상이.

3. 기타 예외적 주택

• 농어촌주택, 지정문화재 주택, 국공립 전환 가정어린이집, 공사대금 미분양주택 등.

이러한 중과 제외 주택은 중과세율이 아닌 표준세율이 적용되며, 추후 주택 수 산정에서도 제외될 수 있어 전략적으로 활용이 가능합니다.
 

주택 수 산정 기준

 

1. 포함 대상

• 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔(재산세 과세 대상)
• 공유지분이나 부속토지도 포함
  
  

2. 제외 대상

• 시가표준액 1억원 이하 부속토지
• 상속주택(5년간)
• 혼인 전 배우자 주택
• 공공지원 임대주택, 주택건설사업자 신축주택 등

2024년부터 2025년까지 한시적으로 적용되는 **‘소형 신축 및 기축주택 제외 정책’**도 주목할 필요가 있습니다. 해당 조건을 충족하면 다주택자라도 해당 주택은 주택 수에서 제외되며, 낮은 세율이 적용됩니다.
 

중과세율 적용이 두려운 분들을 위한 Tip

 

• 이사 목적 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 일정 기간 내 종전 주택을 처분하면 중과세율 대신 표준세율 적용.
• 사업용으로 활용 가능한 주택, 상속 예정 주택, 소형 신축/기축주택 투자 등을 통해 취득세 부담을 전략적으로 줄일 수 있습니다.

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다주택자에게 취득세는 단순히 세금 문제가 아니라 투자의 생존 전략입니다. 
조정대상지역 지정 여부, 세대 구분 요건, 각종 예외 규정을 제대로 숙지해야만 불필요한 세금 추징을 피할 수 있을 것 같습니다.

감사합니다.